近日，《中國不動產(chǎn)》雜志刊登了記者對九源國際建筑顧問有限公司董事總經(jīng)理江曼的專訪，本次專訪以“中國城鎮(zhèn)化發(fā)展”為主題，江曼總經(jīng)理根據(jù)自身多年從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃的實踐經(jīng)驗，在采訪中深入的講解了中國城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的機遇與挑戰(zhàn)。全文轉(zhuǎn)載如下：
 
　　在做規(guī)劃、建筑的專業(yè)人士眼中，到底怎樣的城鎮(zhèn)化才是合理的，適合人與城市共生長的？九源國際建筑顧問有限公司董事總經(jīng)理江曼與本刊記者聊了許多。江曼的這些觀念與見解，皆來自于她多年對產(chǎn)業(yè)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)規(guī)劃的參與經(jīng)歷。在此次交談中，倘若是以一個知識分子的角度來看待曾經(jīng)的城鎮(zhèn)化以及正在到來的新型城鎮(zhèn)化，或許更多的是悲天憫人的思慮。

九源國際建筑顧問有限公司董事總經(jīng)理江曼

　　盡管從新一屆政府對新型城鎮(zhèn)化的思路上看，前路是光明的，思路是明確的，然而往往在執(zhí)行當中，出于各種不確定因素的干擾，強勢資本有意無意對土地及資源的占有，其結(jié)果往往令人沮喪。

　　而且，在江曼，以及其他有著類似憂患意識的專業(yè)人士、知識分子們看來，在中國老齡化日趨嚴重的當下，未來十年是中國發(fā)展最關(guān)鍵的十年。基本而言，人口年齡結(jié)構(gòu)對促進經(jīng)濟發(fā)展是有影響的，20-39歲基本上是購買力最旺盛的年齡段，而創(chuàng)造力最強的年齡段也集中在20-49歲年齡段中。今天中國已經(jīng)進入老齡化社會，曾經(jīng)的人口紅利也正在消失，整個國家的發(fā)展活力創(chuàng)新活力最關(guān)鍵的也就是未來的這十年，這十年，也是新型城鎮(zhèn)化全面發(fā)展的十年，江曼滿懷憂慮地說，“不管到哪兒我都在呼吁，這十年的時間非常珍貴，一定要珍惜資源，珍惜所做的一切，如果繼續(xù)糟蹋，就太晚了。”       

　　江曼在采訪最后說道，我作為一名規(guī)劃建筑的專業(yè)人員，不管資本方站在何種角度考慮項目，我都會在接到項目時盡可能地對土地進行可持續(xù)性地良性地利用，從規(guī)劃的角度。也會盡最大努力去讓項目符合當?shù)亟?jīng)濟、文化、傳統(tǒng)的發(fā)展。       

　　這樣的說法，在這樣的具有高級專業(yè)素養(yǎng)和操作經(jīng)驗，具有憂國憂民意識的知識分子情懷的人嘴里說出來，的確帶來了一些微小的希望。盡管我們心里都清楚，在強大且強勢的資本面前，有些事情實難改變。

　　鄉(xiāng)愁何處尋
　　采訪的開始，江曼提到一個被人們忽略許久的詞“鄉(xiāng)村規(guī)劃”。江曼告訴記者，近年來，鄉(xiāng)村在建設(shè)與發(fā)展當中存在的問題越來越突出，例如管理缺位、無序擴展、人居環(huán)境差、傳統(tǒng)風貌遭到破壞、生態(tài)環(huán)境遭到破壞、土地被惡意侵占、掛農(nóng)業(yè)之名行其他經(jīng)營之實等等問題。而造成這些問題的主要原因，是法制建設(shè)滯后，也是頂層設(shè)計的缺失。

　　江曼提到以往的城鎮(zhèn)乃至鄉(xiāng)村規(guī)劃，都是一些在“裝在套子里”規(guī)劃——尤其是在之前土地財政的主導(dǎo)下，我們能看到的一些較為糟糕的例子，就是那些沒有考慮“人”的真正需求，沒有考慮環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，簡單粗暴的規(guī)劃，不管何種地形地貌，都一律以400米乘以400米格子劃分，沒有因地制宜地規(guī)劃和開發(fā)。這些是沒有頂層設(shè)計的產(chǎn)物。

　　讓江曼感到振奮的是，在十八屆三中全會上提出的“鄉(xiāng)愁”一說，足見高層對鄉(xiāng)村的規(guī)劃，生態(tài)發(fā)展已經(jīng)提到了一個高度。在以前，城鎮(zhèn)化是一蹴而就的，城市化進程更為重要，其訴求方式往往由高速公路、鐵路、大馬路、高樓、城市綜合體這一類城市的標準要素來進行表達，而鄉(xiāng)村往往被忽略。

　　而這一次高層提出的“鄉(xiāng)愁”再次回歸到人性的角度，“鄉(xiāng)愁”的表達意味著：蜿蜒山路、小徑、稻香、鳥啼蟲鳴……這些給予人們無數(shù)浪漫的遐思，溫暖的回憶，關(guān)于根、家鄉(xiāng)的記憶。
　　這樣柔軟的人性化的說辭，再次帶給人們深度思考。以往30年的經(jīng)驗，是大量城市化的過程，農(nóng)村被忽略，貧窮勢必導(dǎo)致了大量農(nóng)村人口涌向城市尋求生存。然而事實是盡管涌來了大量的人，城市卻無法給予這些人公平的待遇，沒有與城市人同樣的待遇，大多數(shù)人生存在城市的底層，生活水平并沒有得到真正的提高，而農(nóng)村又因為失去了大量勞動力而變得更加貧窮，耕地被荒廢。

　　“鄉(xiāng)愁”的提出，給人們指出了方向。因此，在此次新型城鎮(zhèn)化中，解決農(nóng)業(yè)人口在城市中的戶籍問題，以產(chǎn)帶城，因地制宜地在各地發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，平衡資源的配給，減少大城市核心城市的人口負荷，讓人們能夠愿意待在中小城市中工作生活，讓農(nóng)村新社區(qū)得到有序發(fā)展才是發(fā)展的本質(zhì)。

　　然而盡管高層提出了這樣的目標，提出了注重人與生態(tài)、注重傳統(tǒng)民俗文化的發(fā)展目標，但是在具體執(zhí)行之中，仍然令人擔憂。

　　“鄉(xiāng)愁”到底該往何處尋，還是一個問號。

　　在城鎮(zhèn)化過程中，最令人擔心的是過多倚賴資本，以資本的方向為建設(shè)方向，而忽略鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展，忽略了人的真正需求。在新型城鎮(zhèn)化的過程中，以產(chǎn)業(yè)帶動城鎮(zhèn)化發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些也就是創(chuàng)新與投資的所在，重在產(chǎn)業(yè)與人，非地產(chǎn)，非以產(chǎn)業(yè)的名義行圈錢圈地之實。

　　資本是一把雙刃劍

　　資本勢必會介入，不管其以何種渠道，何種理由，打著何種旗號。江曼憂心地說，“我現(xiàn)在很害怕看到投資方拿出十幾平方公里的地出來說要做什么什么。”

　　當城市土地越來越難以獲得的時候，資本會轉(zhuǎn)向農(nóng)村是非常自然的。十幾個億的資本在城市也許拿不下什么土地，但是在農(nóng)村，這十幾個億就會顯得非常可怕，這也許就意味著數(shù)十平方公里的土地，不知多少個村鎮(zhèn)的土地都能被這樣的資本買下。

　　令人擔憂的是，現(xiàn)有的政策法規(guī)很難對資本的行為進行規(guī)范限制。倘若落在一個一味逐利的投資方手中，他也許只會拿出其中資源最好的土地用來修建住宅、酒店、度假產(chǎn)品等可以銷售換取現(xiàn)金流的產(chǎn)品，其余的土地該如何合理規(guī)劃開發(fā)，怎樣保護生態(tài)環(huán)境，人文環(huán)境，傳統(tǒng)文化的保護……這些事情被棄之一旁，那么將會留下多么龐大的爛攤子？

　　江曼告訴記者，但是在某種層面上，開發(fā)商并沒有錯。開發(fā)商或者投資者總是逐利的，而且他們在拿出資源最好的土地來進行資本逐利之后，也許也會顧及當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，會做酒店，建廠房，讓農(nóng)民變成酒店服務(wù)員，變成工人，農(nóng)民的收入的確得到提高，然而這樣的開發(fā)商不會去真正考慮生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展、土地是否被污染、當?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)如何傳承，而政府也因為得到了政績和GDP，對這些事情沒有作為。

　　江曼指出，這一切的關(guān)鍵在于沒有相應(yīng)的法律法規(guī)來約束投資者開發(fā)商的行為。沒有在土壤污染、水污染、空氣污染等等指數(shù)來對這些方面做出約束，來檢驗投資成果。當?shù)谿DP、農(nóng)民收入的增長只是一個方面，而因為投資開發(fā)而消耗了當?shù)氐馁Y源，這樣的指標沒有人來進行評估，因為沒有評判標準。

　　謹防產(chǎn)業(yè)園區(qū)變空城
　　當我們談到新型城鎮(zhèn)化的時候，總會提到以產(chǎn)業(yè)來帶動城市發(fā)展，吸引人口，使其不唱空城計，使其有序發(fā)展，不再攤大餅。但那些已經(jīng)變成“空城”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)甚至城市該怎么辦？江曼搖搖頭。已經(jīng)形成的爛攤子沒有人會愿意花錢花時間去重整，新一屆政府也不會為此買單，如此這些“空城”、“爛尾項目”就會變成壞資產(chǎn)，等待資本來“撿漏”。

　　開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是受資本歡迎的一種投資模式。住宅市場受限，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過度——對于資本而言，商業(yè)地產(chǎn)并非沒有市場，而是權(quán)衡之下，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的成本已經(jīng)太高，就性價比而言，不管是轉(zhuǎn)為開發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都是為了尋求以更低的成本獲取更高的利潤，這仍然是資本的逐利性決定的。

　　區(qū)別只在于，當資本在進入的時候，能夠更長遠地考慮這個區(qū)域、地塊的發(fā)展，尤其是生態(tài)環(huán)境的發(fā)展。作為規(guī)劃設(shè)計專家，江曼坦言，只能盡力在規(guī)劃層面，從專業(yè)的角度向資本方提交更為合理的規(guī)劃方案。

　　現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園項目在以簡單追求招商引資，以企業(yè)落戶為基本的開發(fā)目標，簡單地追求稅收，把稅收作為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的單一收益來源，這樣就無形中造成了產(chǎn)業(yè)園的低回報狀態(tài)。土地是稀缺資源，因此土地價值是否能充分發(fā)揮是評價一個項目的基本標準，對于園區(qū)地產(chǎn)項目也是如此。基于這個原因，對于園區(qū)地產(chǎn)，必須開創(chuàng)完整的開發(fā)概念，將其真正的作為一個園區(qū)地產(chǎn)項目來運作。

　　園區(qū)應(yīng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合
　　但撇開憂慮不說，只說產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中新型城鎮(zhèn)化下的發(fā)展，的確是前景光明的。經(jīng)濟學(xué)家厲以寧指出“全世界最大的投資機會就在中國的城市化。未來城市的生命力在于自主創(chuàng)新，而創(chuàng)新的基地就在于城市周邊這些工業(yè)新區(qū)。“中國城鎮(zhèn)化道路等于老城區(qū)+工業(yè)新區(qū)+農(nóng)村的新社區(qū)，這三區(qū)合一就是中國的城鎮(zhèn)化”。企業(yè)是技術(shù)創(chuàng)新的主體，政府應(yīng)該為企業(yè)搭建平臺，為企業(yè)營造好的政策、經(jīng)濟和物質(zhì)環(huán)境，讓企業(yè)愿意創(chuàng)新，并使得創(chuàng)新成果得到推廣，從而推動產(chǎn)業(yè)的升級和經(jīng)濟的增長。

　　江曼告訴記者，不同于工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，園區(qū)地產(chǎn)是一個綜合性概念，它涵蓋了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住、休閑等多種功能；另一方面，它不同于傳統(tǒng)的市區(qū)辦公物業(yè)，是以承載自主創(chuàng)新等新型產(chǎn)業(yè)活動為主要物業(yè)屬性的房地產(chǎn)產(chǎn)品。走出園區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀的誤區(qū)，研究出創(chuàng)新的開發(fā)模式，必須要首先回到園區(qū)地產(chǎn)的概念上來。

　　江曼指出，首先，園區(qū)地產(chǎn)具有“產(chǎn)業(yè)”特征，這點使其在概念上區(qū)別于其他地產(chǎn)類別。園區(qū)地產(chǎn)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)。沒有好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、沒有形成產(chǎn)業(yè)聚集、沒有可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)環(huán)境的園區(qū)地產(chǎn)，就不能成為成功的園區(qū)地產(chǎn)。

　　其次，園區(qū)地產(chǎn)的“地產(chǎn)”屬性，使我們必須明確以房地產(chǎn)的運作手段來開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，因為這是充分發(fā)揮土地價值的必要，是開發(fā)制造出高價值產(chǎn)品的保證，同時也是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級，承載產(chǎn)業(yè)進步的必然要求。因此，成功運作園區(qū)地產(chǎn)項目，必須同時具備對產(chǎn)業(yè)分析和地產(chǎn)項目運作的專業(yè)能力，能夠分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨勢，進而合理規(guī)劃項目所需要結(jié)合的產(chǎn)業(yè)類別，為項目成功運作提供理想的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。另一方面，需要具備地產(chǎn)運作的專業(yè)經(jīng)驗，以便能夠合理進行產(chǎn)品定位，以高價值的地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場，實現(xiàn)高開發(fā)價值和順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級的雙重目標。（文本刊記者吳言）